Finanzierungsrechner – Immobilienfinanzierung

Die Entscheidung muss für das richtige Immobiliendarlehen fallen

Bei der Suche nach einer Immobilienfinanzierung darf die Wahl des Finanzierungspartners nicht vorschnell getroffen werden. Immerhin geht es bei der Aufnahme eines Immobiliendarlehens um richtig viel Geld. Die meisten Banken vergeben entsprechende Kredite erst ab einer Größenordnung von 50.000 Euro. Doch die Mehrheit der Bauherren und Käufer hat sogar einen noch wesentlich höheren Kapitalbedarf.

Gerade weil es um so viel Geld geht, möchten viele Interessenten nichts anbrennen lassen und entscheiden sich ganz bewusst für ihre Hausbank. Dabei handelt es sich fast immer um eine Bank, die vor Ort mit einer Filiale präsent ist. Gegenüber Direktbanken besteht hingegen eine gewisse Skepsis. Nach wie vor gibt es viele Personen, die noch nicht einmal in Betracht ziehen, ein Darlehen bei einem Direktfinanzierer aufzunehmen. Dabei wären sie in den meisten Fällen sogar gut damit beraten: Vergleiche mit dem Finanzierungsrechner zeigen, dass sich auf diesem Weg oft eine große Zinsersparnis erzielen lässt.

Oft wäre es tatsächlich besser, beim Immobiliendarlehen auf einen Direktfinanzierer zu setzen. Zumal dort keinesfalls nur ein besserer Zinssatz wartet. Eine gut gestaltete Baufinanzierung punktet auch noch mit ganz anderen Dingen. Folglich sollte man als angehender Bauherr, potentieller Käufer oder Sanierer zumindest in Betracht ziehen, über eine Direktbank zu finanzieren und daher erst einmal mehrere Darlehen vergleichen.

Keine Immobilie ohne Finanzierung

Am besten wäre es natürlich, auf die Finanzierung zu verzichten. Doch ohne Immobilienfinanzierung geht es nicht. Nur ganz wenige Privathaushalt können auf so große Ersparnisse blicken, dass sich der Immobilienerwerb ohne auf Aufnahme von Fremdkapital bewerkstelligen lässt. Für einen Haus- oder Wohnungskauf werden im Durchschnitt gut 140.000 Euro an Darlehen aufgenommen, beim Bauvorhaben liegt der durchschnittliche Kreditbetrag sogar 20.000 Euro höher – wobei Baudarlehen in der Größenordnung von gut 250.000 Euro keine Seltenheit sind.

Angesichts solch hoher Darlehensbeträge verlangt die Darlehensaufnahme auch eine gewisse Portion an Respekt und Selbstbewusstsein. Es kommt durchaus vor, dass Interessenten kurzzeitig zweifeln. Allerdings ist dies vollkommen normal. Niemand braucht sich zu fürchten. Sofern man seine Immobilienfinanzierung gründlich vorbereitet, kann einem nicht viel passieren.

Übrigens achten die Banken ohnehin darauf, dass sich niemand finanziell übernimmt. Im Rahmen der Prüfung des Kreditantrags wird ermittelt, ob man dem Antragsteller die angefragte Finanzierung auch wirklich zutrauen kann. Zumal viele Bauherren und Käufer sehr vernünftig sind und die gegebenen Spielräume der Banken gar nicht vollständig ausreizen. Oft bleiben sie bewusst ein ganzes Stück darunter.

Ermittlung des Finanzierungsbedarfs

Bevor man Immobiliendarlehen berechnen und vergleichen kann, muss erst einmal feststehen, wie hoch der Kapitalbedarf überhaupt bemessen ist. Schließlich gilt es nicht nur den Kaufpreis oder die voraussichtlichen Baukosten abzudecken. Letztlich entstehen noch weitere Kosten – hierüber sollte man sich unbedingt im Klaren sein. Einen ganz wesentlichen Faktor machen die Nebenkosten aus. Weiter unten in den FAQs wird erläutert, wie sich diese zusammensetzen und mit welcher finanziellen Belastung zu rechnen ist.

Falls Sie noch nicht wissen wie hoch genau Ihr Budget ist, nutzen Sie doch einfach unseren Budgetrechner:

Übrigens kommt es immer wieder vor, dass sich Darlehensnehmer verrechnen und dann auf eine Nachfinanzierung angewiesen sind. Im Wesentlichen zeigen sich hierfür die nachfolgenden Gründe verantwortlich:

• Anschaffungen, die zunächst nicht geplant waren (z.B. neue Möbel)
• Bauvorhaben wird teurer als kalkuliert
• Höhere Nebenkosten als erwartet

Keine Angst vor dem Vergleich: Unser Finanzierungsrechner hilft

Die Suche nach dem richtigen Immobiliendarlehen gestaltet sich vor allem deshalb so schwierig, weil man am Markt auf ein äußerst großes Angebot stößt. Allein auf regionaler Ebene stoßen Interessenten auf eine Vielzahl an potentiellen Finanzierungspartnern. Neben den Regional- und Geschäftsbanken buhlen auch Bausparkassen und Versicherungsunternehmen um die Gunst potentieller Darlehensnehmer.

Zu diesen Anbietern kommen noch die Direktfinanzierer hinzu. Aber dies ist noch lange nicht alles. Schließlich warten die einzelnen Anbieter häufig mit mehreren und teilweise ganz verschiedenen Finanzierungsvarianten auf. Während Direktbanken zum Beispiel gerne das klassische Hypothekendarlehen empfehlen, raten Bausparkassen wiederum zum Bauspardarlehen oder Konstantdarlehen.

Interessenten sollten sich aber nicht verunsichern oder gar einschüchtern lassen. Sofern man auf die richtige Vorgehensweise setzt, ist es gar nicht so schwierig, sich einen Überblick zu verschaffen und letztlich herauszufinden, wo man den passenden Baufinanzierungskredit erhält.

Onlinevergleich führt schnell und sicher an das Ziel

Bezüglich der Vorgehensweise ist anzumerken, dass es nicht sinnvoll ist, mehrere Banken oder Bausparkassen aufzusuchen und jeweils persönlich vorzusprechen. Häufig dauert es gut ein bis eineinhalb Stunden, damit das Vorhaben besprochen ist und der Berater daraufhin ein Finanzierungsangebot erstellen kann. Angesichts dieses enormen Aufwands ist es sinnvoller, den Finanzierungsvergleich online zu machen. Diese Vorteile sprechen klar dafür:

• mehr Banken im Vergleich
• enorme Zeitersparnis
• Zugriff auf attraktive Onlinekonditionen
• alle wichtigen Daten direkt im Überblick

Direktbanken: Immobiliendarlehen liegen im Trend

Obwohl es die meisten Privatpersonen vorziehen, Baudarlehen bei regionalen Banken abzuschließen, spielen die Direktbanken mittlerweile eine bedeutende Rolle. Vor allem ihre guten Darlehenskonditionen haben bereits mehr als eine Million Baufinanzierungskunden in Deutschland dazu gebracht, diesen Weg der Finanzierung einzuschlagen.

Inzwischen können die Direktfinanzierer auf stattliche Marktanteile blicken. Dementsprechend lässt sich sagen, dass sie sich erfolgreich am Markt etabliert haben. Zumal heutzutage sehr viele Personen gibt, die bereits mit Direktbanken gute Erfahrungen gemacht haben, weil beispielsweise Konten eröffnet oder Kredite beantragt wurden. Die Angst ist daher wesentlich geringer geworden. Ganz im Gegenteil: Die Mehrheit der Direktbankkunden berichtet von positiven Erfahrungen.

Zumal auch sonst keine Angst davor haben muss, über eine Direktbank zu finanzieren. Als angehender Bauherr oder Käufer sollte man sich darüber im Klaren sein, dass die Bank das höhere Risiko eingeht. Schließlich muss sie auf eine Rückzahlung hoffen, die über viele Jahre hinweg stattfindet.

Wer sich fragt, weshalb die Direktbanken bei der Baufinanzierung mit solch attraktiven Konditionen aufwarten, muss nicht lange nach einer Antwort suchen. Diese ist ganz simpel: Weil Anbieter wie die DKB oder die ING-Diba keine großen und somit kostspieligen Filialnetze unterhalten müssen, arbeiten sie kosteneffizienter und können somit einen Teil der Ersparnis direkt an die Kunden weiterreichen.

Hilft auch bei der Anschlussfinanzierung

Die Mehrheit der Eigenheimbesitzer nimmt sich vor, das Immobiliendarlehen möglichst schnell zurückzuzahlen. Jedoch ist dies leichter gesagt als getan: Meist dauert es gut 20 bis 25 Jahre um wieder schuldenfrei zu sein. Während dieses Zeitraums erreicht das Darlehen meist das Ende seiner Zinsbindung. Dies hat zur Folge, dass eine Anschlussfinanzierung erforderlich wird.

In Deutschland setzen Bankkunden überwiegend auf Zinsbindungen mit einer Dauer von 10 oder 15 Jahren. Innerhalb dieser Zeit gelingt es ihnen nicht, die Darlehen vollständig zurückzuzahlen. Infolge muss über den Restschuldbetrag eine neue Finanzierung abgeschlossen werden. Diese Finanzierung bezeichnet man als Anschlussfinanzierung. Wer eine solche Finanzierung sucht, ist hier genau richtig. Unser Rechner hilft dabei, Banken mit besonders attraktiven Konditionen für Anschlussfinanzierungsdarlehen zu ermitteln.

Es kommt allerdings viel zu selten vor, dass sich Immobilienbesitzer gezielt bei anderen Banken nach Konditionen für entsprechende Darlehen erkundigen. Meist wird es bevorzugt, die Finanzierung bei der bisherigen Bank zu verlängern. Diese Art der Anschlussfinanzeirung bezeichnet man auch als Prolongation. Sie ist vor allem deshalb so sehr verbreitet, weil sie komfortabel ist: Das Prolongationsangebot muss nur unterzeichnet werden, damit die Finanzierung fortgesetzt wird.

Wechselt man hingegen die Bank, wird von einer Umschuldung gesprochen. Weil Umschuldungen an einen höheren Aufwand gekoppelt sind (die Grundschuld muss abgetreten werden), verzichten  die meisten Darlehensnehmer. Letztlich ist dies sehr schade. Die Banken wissen nämlich, dass sie mit ihren Prolongationsangeboten ein leichtes Spiel haben. Infolge räumen sie ihren Bestandskunden nicht gerade die besten Konditionen ein. Wer sich jedoch die Mühe macht und eine Umschuldung vollzieht, kommt ganz häufig in den Genuss eines deutlich besseren Zinssatzes und spart somit (je nach Restschuldbetrag der alten Finanzierung) viel Geld.

Worauf es beim Vergleichen von Immobilienfinanzierungen ankommt

Ein Immobiliendarlehen kann nur attraktiv sein, wenn der Zinssatz stimmt. Wer zu einem unnötig hohen Zinssatz finanziert, begeht einen großen Fehler. Allerdings muss eine Finanzierung noch lange nicht perfekt sein, nur weil günstige Hypothekenzinsen in Aussicht stehen. Eine gute Finanzierung punktet nämlich noch in weiteren Bereichen.

Leider sind sich ganz viele Interessenten dieser Tatsache nicht bewusst und entscheiden sich daher für die falschen Darlehen. Ihre Fehlentscheidungen bekommen sie häufig nicht sofort, sondern erst mehrere Jahre später zu spüren. Fehler, wie zum Beispiel die Wahl einer ungeeigneten Zinsbindung, machen sich erst viel später bemerkbar – aber dafür kann der Ärger dann umso größer sein. Folglich ist es wichtig, bei der Darlehensauswahl nichts zu überstürzen. Sich ausschließlich auf die Bauzinsen zu konzentrieren, ist der falsche Ansatz. Die Immobilienfinanzierung muss ganzheitlich betrachtet werden. Ansonsten droht das Stolpern über mehrere Fallstricke.

Es folgt eine Übersicht weiterer Finanzierungsbestandteile, die man als angehender Immobilienbesitzer im Finanzierungsvergleich unbedingt berücksichtigen sollte:

Zinsbindung

Die Zinsbindung bestimmt, für welchen Zeitraum der Darlehenszins fixiert ist. Während dieses Zeitraums kann er nicht verändert werden. Wer in Zeiten hoher Zinsen finanziert, wählt meist eher eine kurze Zinsbindung, um seine Finanzierung womöglich schon nach einigen Jahren günstiger fortsetzen zu können. Ganz typische ist eine Zinsbindung von 10 Jahren. In Zeiten niedriger Bauzinsen ist es wiederum empfehlenswert, den Zinssatz für einen längeren Zeitraum festzuschreiben.

Flexibilität bei der Tilgung

Darlehensnehmer entscheiden sich gerne für eine monatliche Rate, deren Rahmen überschaubar ist. Oft bestände daher die Möglichkeit, zusätzliche Tilgungen zu leisten – zumindest aus finanzieller Sicht. Dies ist aber nur zulässig, wenn an ein Sondertilgungsrecht gedacht wurde. Angesichts des großen Nutzens, den Sondertilgungen versprechen, sind viele Interessenten gut damit beraten, sich für diese Variante zu entscheiden. Ähnliche Darlehensoptionen, die zum Beispiel ein vorübergehendes Aussetzen der Tilgung gestatten, können ebenfalls hilfreich sein.

Vorfälligkeitsschutz

Zunehmend häufiger sehen sich Berufstätige dazu gezwungen, aufgrund ihres Jobs in andere Regionen zu ziehen. Besitzt man ein Eigenheim, kann sich dies jedoch als schwierig gestalten – vor allem wenn man aus dem Darlehen nicht vorzeitig aussteigen kann. Ein Ausstieg wäre häufig zwar möglich, würde aber eine Vorfälligkeitsentschädigung und somit hohe Kosten nach sich ziehen. Indem bei der Darlehensaufnahme ein so genannter Vorfälligkeitsschutz eingeschlossen wird, braucht man dieses Problem nicht mehr zu fürchten. Bei einigen Banken wird sogar das Risiko der Scheidung abgedeckt.

Einbindung von Fördermitteln

Beim Vergleichen von Immobiliendarlehen sollte auch das Thema Fördermittel bedacht werden. Vor allem Bauherren und Familien haben oft die Möglichkeit, vergünstigte Förderdarlehen oder gar Zuschüsse zur Immobilienfinanzierung zu beantragen. Hieran gilt es jedoch frühzeitig zu denken, eine spätere Einbindung ist häufig nicht möglich. Außerdem muss der Hauptdarlehensgeber mit der Einbindung von Förderdarlehen, die beispielsweise von der KfW stammen, einverstanden sein.

Sind Finanzierungen über Bausparkassen sicherer?

Besonders im Hinblick auf das Thema Sicherheit genießen Bausparkassen einen sehr guten Ruf. Allerdings bedeutet dies nicht zwangsläufig, dass dort die besseren Immobilienfinanzierungen angeboten werden. Das klassische Bauspardarlehen ist ohnehin nicht mehr sehr gefragt: Nur noch wenige Personen sind dazu bereit, Zahlungen über mehrere Jahre hinweg in einen Bausparvertrag zu leisten, damit sie später ein Darlehen abrufen können. Wer keinen Vertrag bespart hat und sofort ein Darlehen aufnehmen möchte, findet bei den Bausparkassen ebenfalls Finanzierungslösungen, allerdings sind diese vergleichsweise speziell. So genannte Konstantdarlehen oder Bausparkonstrukte wirken meist nur auf den ersten Blick sehr günstig. Da insgesamt mehr Kapital aufgenommen wird, relativiert sich der Zinsvorteil meist sehr schnell.

Das Bausparen ist vor allem dann sehr interessant, wenn man seinen Traum vom Eigenheim nicht sofort, sondern erst in einigen Jahren verwirklichen möchte. Dann bietet es sich an, mit dem Sparen zu beginnen, damit später ein günstiges Bauspardarlehen abgerufen werden kann. Wer sofort Kapital benötigt, entscheidet sich besser für ein Hypothekendarlehen.

So senken Sie den Zinssatz ihrer Immobilienfinanzierung

Angesichts der großen Darlehensbeträge und der Laufzeiten, die sich über viele Jahre erstrecken, können selbst kleinste Zinsvorteile eine deutliche Ersparnis bedeuten. Etliche Interessenten suchen deshalb nach Wegen und Möglichkeiten, um den Zinssatz ihrer Finanzierung zu optimieren. Alles in allem ist dies ein guter Ansatz, denn es ist in der Tat möglich, Zinsvorteile zu erzielen und somit viel Geld zu sparen. Es folgt eine Übersicht wirkungsvoller Finanzierungstricks und Optimierungsstrategien.

Volltilger-Darlehen wählen

Ein Volltilger-Darlehen ist ein Immobiliendarlehen, das innerhalb der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt wird. Wer sich für solch ein Darlehen entscheidet, signalisiert gegenüber der Bank die Bereitschaft, schnell schuldenfrei zu werden. Dieses Engagement wird belohnt: Wer ein Volltilger-Darlehen wählt, kommt meist in den Genuss eines sehr deutlichen Zinsvorteils. Allerdings ist zu bedenken, dass diese Darlehensvariante auch eine entsprechend hohe Rate nach sich zieht.

Guten Beleihungsauslauf erzielen

Der Beleihungsauslauf drückt das Verhältnis zwischen Darlehensbetrag und Wert der Immobilie aus. Grundsätzlich gilt: Je niedriger die Beleihung, desto geringer ist das Risiko der Bank. Dies wirkt sich wiederum auf den Zinssatz aus. Wer einen niedrigen Beleihungsauslauf erzielt, erhält automatisch den besseren Zinssatz. Oft genügt es schon, ein wenig mehr Eigenkapital einzusetzen, um die Beleihung und somit auch den Darlehenszins spürbar zu verbessern. Gezieltes Nachfragen bei der Bank ist daher empfehlenswert.

Baugeldvergleich machen

Ganz egal welchen Finanzierungstrick man auch anwendet: Wer so günstig wie möglich finanzieren möchte, muss einen Zinsvergleich machen. Die von den Banken angebotenen Darlehenskonditionen schwanken sehr stark. Gleichzeitig kann aber keine pauschale Aussage dahingehend getroffen werden, welche Bank die günstigste Baufinanzierung anbietet. Deshalb ist ein Vergleich so wichtig. Wer Angebote einholt und vergleicht, weiß im Anschluss ganz genau, wo zu Top-Konditionen finanziert wird. Gerade deshalb ist unser Baufinanzierungsrechner ein solch ungemein wichtiges Hilfsmittel.

FAQ zur Finanzierung und unserem Finanzierungsrechner

Sind die Nebenkosten wirklich so hoch?

Die Nebenkosten eines Immobilienerwerbs müssen nicht zwangsläufig hoch sein, allerdings kommt es stets auf den Einzelfall an. Daher ist es wichtig, im Vorfeld genau zu ermitteln, welche Kosten entstehen. Die folgende Übersicht hilft dabei. Alle Prozentsätze beziehen sich auf den Kaufpreis oder die Baukosten des Vorhabens.

• Notar- u. Gerichtskosten: 1,75 Prozent
• Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 5 Prozent (abhängig vom Bundesland)

• Immobilienmakler: ca. 3,57 bis 7,14 Prozent (sofern ein Makler eingeschaltet ist)

Angesichts dieser Werte können sich die Erwerbsnebenkosten auf 5 bis 12,5 Prozent des Kaufpreises oder der Baukosten belaufen. Wer beispielsweise ein Einfamilienhaus für 250.000 Euro kauft, muss womöglich Nebenkosten von bis zu 31.250 Euro einkalkulieren. Im günstigsten Fall würden sie sich aber nur auf 12.500 Euro belaufen.

Kann ich hier eine Nachfinanzierung finden?

Bei der Nachfinanzierung langen die Banken kräftig zu. Dies können sie auch, denn als Darlehensnehmer hat man letztlich keine andere Wahl, als sich dem Druck zu beugen. Aufgrund der Vorbelastung im Grundbuch (erstrangige Grundschuld des Hauptdarlehensgebers) wird sich keine andere Bank dazu bereiterklären, ein Nachrangdarlehen zu vergeben. Dementsprechend können wir mit unserem Zinsvergleich leider nicht weiterhelfen. Es kann lediglich auf die Risiken der Nachfinanzierung hingewiesen werden. Interessenten sollten deshalb gut kalkulieren, damit sie gar nicht erst nachfinanzieren müssen. Die Banken, die in unserem Finanzierungsvergleich berücksichtigt werden, räumen ihren Kunden die Möglichkeit der Nachfinanzierungen selbstverständlich ein.

Berücksichtigt der Finanzierungsrechner auch Darlehen zur Sanierung / Modernisierung?

Aus Sicht der Bank macht es nahezu keinen Unterschied, ob jemand ein Objekt kaufen möchte oder ob er es bereits besitzt und eine Modernisierung anstrebt. In beiden Fällen dient die Immobilie als Sicherheit für das Darlehen. Dementsprechend ist es möglich, die Darlehen nicht nur für Bau oder Kauf, sondern auch zur Finanzierung von Modernisierungsvorhaben oder Sanierungen einzusetzen. Den Verwendungszweck gilt es im Rechner präzise anzugeben.

Wie kann ich bei zahlreichen Einträgen im Grundbuch den Überblick behalten?

Je nach Vorgeschichte weisen die Grundbücher einiger Immobilien ungemein viele Einträge auf, die enorme Einschränkungen für den Eigentümer verkörpern. Auch im Hinblick auf die Immobilienfinanzierung kann dies ein Problem darstellen. Bestimmte Grunddienstbarkeiten und Nießbräuche können so deutliche Einschränkungen verkörpern, sodass letztlich keine Bank zur Vergabe eines Darlehens bereit ist. Allerdings braucht man sich deshalb nicht einschüchtern lassen. Die Lösung besteht darin, einen guten Kaufvertrag auszuhandeln. Darin lässt sich regeln, dass im Rahmen des Erwerbvorgangs sämtliche Einträge gelöscht werden und man somit auf ein sauberes Grundbuch blicken kann.

Ist die Finanzierung von Immobilien mit Erbbaurecht möglich?

Das Erbbaurecht verkörpert eine Einschränkung, die keinesfalls zu unterschätzen ist. Das wesentliche Problem ist die schwere Verwertbarkeit: Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit kann die Immobilie nicht direkt in die Zwangsversteigerung geschickt werden. Zahlreiche Direktbanken bieten daher keine Finanzierungen für Erbpacht-Immobilien an. Dennoch empfiehlt sich ein Vergleich mit dem Zinsrechner, da trotzdem ein paar Anbieter in Frage kommen.

Können auch Objekte aus Zwangsversteigerungen finanziert werden?

Die Antwort lautet ja und nein. Direktbanken sind günstig, weil sie mit sehr effizienten Prozessen arbeiten. Keine Direktbank hat ein Interesse daran, eine vorläufige Finanzierungszusage zu erteilen – schließlich ist nicht einmal gewiss, ob sich der Interessent bei der Versteigerung behaupten kann. Wer an einer Zwangsversteigerung mitbieten möchte, sollte sich die Finanzierungszusage bei einer örtlichen Bank holen.

Sollte man tatsächlich den Zuschlag erhalten haben, ist es jedoch in der Tat möglich, die Immobilienfinanzierung über einen Direktfinanzierer abzuwickeln. Zwar ist solch eine Finanzierung nicht bei jeder Direktbank möglich, doch es gibt eine handvoll Anbieter, die zum Teil sogar mit sehr attraktiven Konditionen aufwarten. Folglich sollte man den Zinsvergleich auf keinen Fall scheuen.

Lassen sich auch Darlehen für Fertighäuser vergleichen?

Dies ist überhaupt kein Problem. Die Qualität der Fertighäuser hat in den vergangenen 15 Jahren ungemein zugenommen. Nahezu alle Direktbanken bieten inzwischen auch Darlehen zur Finanzierung von Fertighäusern an. Je nach Bank kann es zwar vorkommen, dass bestimmte Fertighausanbieter ausgeschlossen sind bzw. deren Häuser nicht finanziert werden, jedoch handelt es sich hierbei um große Ausnahmen.

Der Anteil an Fertighäusern am Markt ist mittlerweile einfach zu groß. Aufgrund der niedrigeren Baukosten setzen mittlerweile ungemein viele Bauherren auf die Fertigbauweise. Die Banken haben daher reagiert und sich angepasst. Außerdem verfügen sie inzwischen über sehr viel Erfahrung mit der Finanzierung entsprechender Bauvorhaben. Wer ein Fertighaus finanzieren möchte, ist bei uns genau richtig. Unser Vergleichsrechner hilft dabei, einen günstigen und außerdem zuverlässigen Finanzierungspartner zu finden.